Преимущественное право на приобретение в приоритетном порядке арендованного имущества

В российском законодательстве преимущественное право — это общее название различных гражданских прав, которые позволяют получить преимущества на первоочередное заключение сделки перед третьими лицами.

Во многих научных и правовых источниках, преимущественное право чаще всего связывают с долевым владением имуществом несколькими лицами, как правило, такие правоотношения регулируются на законодательном уровне:

Регулирует правоотношения продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, где остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Акционеры непубличного АО имеют преимущественное право приобретать акции, отчуждаемые третьим лицам по возмездным сделкам, если оно предусмотрено уставом общества.

Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее — заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»


К сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые не находятся в долей собственности, применяются императивные нормы о преимущественном праве покупки.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Однако, в гражданском законодательстве существуют и договорные преимущественные права.

Статья 621 Гражданского кодекса РФ регулирует преимущественное право сторон договоров аренды — если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В данном случае, хоть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок прописано в законодательстве, но носит заявительный характер.

По обычаям делового оборота, стороны договоров аренды как правило прописывают условие о преимущественном праве аренды уже при его заключении, которое является для сторон сделки обязательным для исполнения.

Также, все чаще встречаются случаи когда стороны договоров аренды, кроме условия о преимущественном праве заключения договора аренды на новый срок, прописывают условие о преимущественном праве покупки объекта аренды в случае его продажи арендодателем.

Рассмотрим ситуацию, когда имущество не находится в долевой собственности и стороны договора аренды согласовали условие о преимущественном праве покупки арендатора перед третьими лицами, в случае продажи арендуемого имущества.

Существуют различные мнения как в юридических источниках, так и в судебной практике.

Рассмотрим случаи когда подобная ситуация, рассматривается некоторыми практикующими юристами, к которой по их мнению следует применять положения ст. 624 Гражданского кодекса РФ (Выкуп арендованного имущества).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии с чч. 1, 2 ст. 624 Гражданского кодекса в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По нашему мнению понятие «о преимущественном праве покупки» и «выкуп арендуемого имущества» не являются тождественными.

В первом случае, стороны сделки при ее заключении не выражали свою волю на продажу и приобретение арендованного имущества, но предусмотрели, что в случае продажи имущества, преимущественное право покупки принадлежит арендатору. 

Во втором случае, стороны сделки изначально при ее заключении предусмотрели, что арендуемое имущество при определенных условиях (окончание срока аренды, внесения всей выкупной цены) перейдет в собственность арендатора.

Еще одним отличием является «ЦЕНА» выкупа, которая в обязательном порядке согласовывается сторонами сделки с выкупом арендуемого имущества и не является обязательной для условия о преимущественном праве покупки.

Что касается судебной практики, то тут тоже имеет место неоднозначная позиция судов.  

В одном случае, суды рассматривая дела о нарушении стороной сделки условия о преимущественном праве покупки, придерживаются позиции, что такое условие не может ограничивать права собственника имущества по распоряжению своим имуществом и не является обязательным для исполнения стороной сделки.

В другом случае, суды рассматривая подобные ситуации, указывают на свободу договора и отсутствие в законодательстве запрета на согласование условия о преимущественном праве покупке сторонами сделки, которое является обязательным для исполнения.

Считаем, что мнение судов о законности условия о преимущественном праве покупки и обязательном его исполнении, согласуется с нормами действующего законодательства.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из п. 3 ст. 154 ГК РФ следует, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.   

Из вышеуказанных норм следует, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему и каждая сторона сделки, обязана исполнять взятые на себя обязательства.

Еще более запутанным вопросом, является выбор способа защиты стороной сделки своего нарушенного права на приобретение в приоритетном порядке арендованного имущества.

Если в ситуации с продажей имущества находящегося в долевой собственности, способ защиты нарушенного права прописан в нормах действующего законодательства «ПЕРЕВОД ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПОКУПАТЕЛЯ И ЕГО ЗАМЕНА В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ», то в рассматриваемой ситуации способ защиты права в Законе не прописан.

Суды рассматривая споры о преимущественном праве покупки согласованном в договоре аренды, с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя и его замена в договоре купли-продажи, также расходятся во мнениях.

Одни указывают, что такой способ защиты права является не верным, так как может быть применен только к правоотношениям долевого участия, другие удовлетворяют подобные требования ссылаясь на их законность и применяя к правоотношениям аналогию закона.         

По нашему мнению, позиция судов о возможности применения аналогии закона, согласуется с нормами действующего законодательства.

Конституционный Суд РФ в судебных актах неоднократно указывал на то, что для восстановления нарушенных прав используются различные способы защиты нарушенного права, которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда РФ от 23 сентября 2010 года N 1179-О-О, от 20 февраля 2014 года N 361-О, от 27 октября 2015 года N 2412-О, от 28 января 2016 года N 140-О и др.).

Аналогичной позиции придерживаются и суды различных инстанций:

  • Определение Верховного суда Российской Федерации от 26.06.2023 г. по делу № 41-КФ23-726-К4;
  • Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.03.2023 по делу N 88-7564/2023;
  • Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.06.2021 по делу N 88-11414/2021;
  • Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2021 по делу N 88-19135/2021.

Перечень этих способов защиты в силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

Способ защиты права в видеперевода прав и обязанностей покупателя и его замена в договоре купли-продажи, предусмотрен действующим законодательство и может быть применен как аналогия выбранного способа защиты и восстановления нарушенного права к иным правоотношениям, в том числе и к сторонам сделки предусмотревшим условие о преимущественном праве покупки арендуемого имущества.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что условие о преимущественном праве в договорных арендных отношениях, следует рассматривать как одно из существенных и важных условий сделки, подлежащее обязательному исполнению сторонами договора аренды.             

    Заказать звонок

    Оставляя свои контактные данные , вы принимаете условия Политики конфиденциальности в отношении обработки персональных данных

    ×

      Помощь адвоката

      Оставляя свои контактные данные , вы принимаете условия Политики конфиденциальности в отношении обработки персональных данных

      ×
      Call Now Button

      © 2023 Адвокат в Таганроге